問：

1.簡述業主（代表）大會的職權。
2.簡述接管驗收與竣工驗收的區別。
3.簡述物業管理費的構成。
4.簡述前期物業管理的主要內容。
5.簡述物業管理公司機構設置的一般原則。
6.房屋維修管理的內容有哪些？
7.為加強生活飲用水二次供水衛生管理，物業管理公司應該履行那些職責？
8.發生火警事故時，物業管理公司必須采取那些緊急措施？
9.商品房購買業主的進戶程序一般有哪些？
10.簡述業主的權利與義務。
11.裝飾裝修中有哪些禁止行為？
12.比較車位合同與保管合同有哪些區別？
13.治安管理的日常工作要求？
14.房屋維修管理有哪些內容？
15.城市環境綠化管理的馮鞏如何劃分？

答：

一、業主大會或業主代表大會的職權
業主委員會成立后,負責召集此后的業主大會.每年至少召開一次.業主大會或業主代表大會
行使以下職權.
1、選舉和罷免業主委員會；
2、審議通過或修改業主委員會章程和業主公約；
3、聽取和審議業主委員會選聘物業管理企業情況報告、物業管理企業的工作報告等；
4、決定物業管理企業的其他重大事項；
5、撤銷業主委員會不正當的決定等。
二、接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業管理企業依據建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發商移交的物業所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區別在于：
（一）驗收的目的不同
接管驗收是在驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為豐要內容的再檢驗：竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規定的要求。
（二）驗收條件不同
接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認；竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規定的質量標準，能滿足使用等。
（三）交接對象不同
接管驗收是由物業管理公司接管開發商移交的物業；竣工驗收是由開發商驗收建筑商移交的物
三、大概有這么幾大塊，物業行業是一個人員密集型的行業，人員費用肯定占一大塊，包括近一年多人工費用在急劇上升，北京市最低工資標準一直在提，包括我們保安人員費用，我記得在2000年前后雇傭一名保安人員是800多元左右，現在是1500、1700元了。
第二是設備、設施運行維護保養費用。我們老說上物業保值增值，拿什么增值？電梯保養好了，維護好了，多使用一年。假設電梯使用15年就需要更換了，但是如果維護保養做得好，可以使用到18年、20年，這樣就是增值了。因為電梯如果壞了要更換，是要全體業主來掏錢更換的。
第三是清潔費用。剛才談到了我們的保潔人員的費用。第四是綠化費用。同時，物業公司也有固定資產，辦公室、電腦、現代化辦公設備的折舊費用；保安的秩序維護費。
四、簡述前期物業管理的主要內容。
（一）管理機構的設立與人員的培訓
機構的設置應根據委托物業的用途、面積、管理深度、管理方式等確定；人員的配備除考慮管理人員的選派外，還要考慮操作層（維修養護、保安、清潔、綠化等人員）的招聘。依據職責分別進行培訓。
（二）規章制度的制定
必要的規章制度：管理機構的職責范圍；各類人員的崗位責任制；物業各區域內管理規定；用戶（住戶）手冊等。
（三）物業的驗收與接管
物業的驗收是依照國家建設部及省市有關工程驗收的技術規范與質量標準對已建成的物業進行檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要環節。物業接管是房地產開發企業向接受委托的物業管理公司移交物業的過程，移交應辦理書面移交手續。開發企業還應向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業管理和維修養護。在物業保修其問，接受委托的物業管理公司還應與房地產開發企業簽訂保修實施合同，明確保修項目、內容、進度、原則、責任與方式。
（四）進戶管理
進戶，是指業主、使用人正式進住使用物業，俗稱"入伙".商品房購房業主或承租使用人的進戶程序一般為：
1.發入伙通知書
在物業正式使用條件全部具備后向業主或使用人發出入住書面通知書。
2.帶業主或使用人實地驗收物業，著重勘驗
（1）房建質量；
（2）設備質量，運轉情況
（3）房型、裝修、設施配備等是否與合同相符；
（4）外部環境狀況及影響。
3.約定代為裝修、添置或更換自用設備或設施等事宜即各種代辦事宜
4.簽訂《物業使用公約》
主要內容包括：在分清白用與公用部位、設備、設施的前提下確定雙方享有的權利和應盡的義務，物業正常使用的行為規范及相應的違約責任。
5.要求業主或使用人如實填寫登記卡
內容包括：業主或使用人的名稱、通訊聯絡方式、所占用物業的編號、設備、設施及泊車位分配等內容。屬于非居住性質的物業還需登記營業執照、經營范圍、職工人數、出行、用餐等相關情況，便于物業管理與服務。
6.向業主或使用人發放《用戶手冊》
使他們了解物業概況，各項管理制度，如車輛停放管理，裝修搬遷管理，物業保修的責任范圍、標準、期限等等方面的規定，以及樓層權力歸屬、公用設施設備的合理使用等，以便正確把握自己的行為。
7.預收物業管理費或租金
物業管理公司根據有關規定或雙方約定向業主或使用人預收物業管理費或租金。
8.向業主或使用人提供辦事指引
即向業主、使用人全面介紹物業管理區域和社區相關部門的辦事指南，使他們能及時辦理相關手續。
9.業主、使用人簽約領匙，完成進戶程序
（五）裝修搬遷管理
為了搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點工作：
1.大力宣傳裝修規定
規定主要包括以下幾方面：
（1）裝修不得損壞房屋承重結構，破壞建筑物外墻面貌；
（2）不得擅自占用公用部位、移動或損壞公用設施和設備；
（3）不得排放有毒、有害物質和噪聲超標；
（4）不得隨地亂扔建筑垃圾；
（5）遵守用火用電規定，履行防火職責；
（6）因裝修而造成他人或公用部位、設備或設施損壞的，責任人負責修復或賠償。
2.加強裝修監督管理
審核裝修設計圖紙，派人巡視施工現場，發現違約行為及時勸阻并督促其改正。
3.積極參與室內裝修
4.合理安排搬遷時間
（六）檔案資料的建立
檔案資料包括兩種：業主或使用人的資料和物業資料。
業主或使用人資料：業主使用人姓名、進戶人員情況、聯系電話或地址、各項費用的繳交情況、房屋的裝修等情況。
物業資料：主要包括物業的各種設計和竣工圖紙，位置、編號等。
檔案資料的建立主要應抓收集、整理、歸檔、利用四個環節。收集的關鍵是盡可能完整。整理的重點是去偽存真，留下物業管理有用的資料。歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學的分類與保存。
五、簡述物業管理公司機構設置的一般原則。
權力界定原則
業主至上原則
統一管理原則
經濟合理原則
專業化服務原則
權責明確原則
超前管理原則
公平競爭原則
六、維修工程成本管理的工作內容一般包括：成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算以及成本分析和考核。
七、第一條為加強住宅小區物業管理，明確物業管理區域內相關公共性服務責任，根據《青島市物業管理條例》，制定本規定。
第二條本市住宅物業管理區域的業主委員會、物業管理企業和供水、供熱、燃氣、電力、郵政通信、市政園林環衛、公安交通、消防、路燈、有線電視等專業管理單位（以下簡稱專業單位），應當遵守本規定。
第三條市物業行政主管部門負責本規定的組織實施和綜合協調，市和各區（市）物業行政管理部門負責具體的協調和監督檢查工作。
第四條專業單位和物業管理企業應當按照本規定，建立管理和服務的責任制度，保證物業管理區域各項市政公用設施的正常使用和各專項管理與服務工作的正常進行。
專業單位委托物業管理企業代為履行管理與服務責任的，雙方應當簽訂委托合同。
第五條供水設施管理。以樓外自來水進戶總水表（指城市供水企業按規定設置用于水量結算的計量水表）為界，總水表及其以外的供水管線、設備的維護、管理，由供水單位負責；從總表后第一個閥門起到用水戶，業主共用部分的，由物業管理企業負責，屬人為損壞的，由責任人賠
償；業主屋內自用部分，由業主自行負責。
在物業管理過程中，由于管理不當或其他一些意外的原因而引發火災，給物業公司和住用人帶來巨大的經濟損失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至關重要，本節主要介紹一些火災發生時人員的救助和疏散方法，以及物資保護的方法。
一、居民住宅火災撲救對策
1.煤氣和燃化石油氣器具火災
煤氣和液化石油器具起火時，應先用浸濕的麻袋、棉被等覆蓋起火的器具，使火窒息；然后關閉氣門斷絕氣源；再用水撲滅燃燒物或起火部位的火。滅火后打開門窗通風。如切斷氣源不能實現，則應立即將液化石油氣罐移至安全場所，并劃出不得用明火的警戒范圍。
2.廚房油鍋起火
油鍋起火時不要慌，將鍋蓋蓋上即可滅火。不可將起火的油倒入其他器皿中或倒在地上。
3.電器用具火災
當電器用具起火時，首先斷開電源，然后用干粉滅火器將線路上的火滅掉。確定電路無電時，才可用水撲救。
4.兒童玩火引起火災
兒童玩火引起的火災起火部位多在廚房、床下等位置，在滅火的同時應將液化氣罐迅速搬走，避免高溫作用使氣罐爆炸擴大火勢，然后用水滅火。
撲救居民住宅火宅時應注意：
1.發現室內起火時，切忌打開門窗，以免氣體對流，使火勢擴大蔓延。滅火后，需打開門窗，將未燃盡的氣體或煙氣排除，防止復燃。
2.嗅到煤氣或液化氣罐漏氣或異常氣味，切忌用明火檢查，夜間禁忌開電燈，防止打火造成可燃氣體爆炸或發生火災。應關緊閥門斷絕氣源，并應立即打開門窗排除可燃氣體。
3.發現起火后，除自救外，夜間要喊醒鄰居，絕不可只顧搶救自己的財物，而不滅火，使火災擴大蔓延，造成人員傷亡。
二、人員密集場所火災撲救對策
商貿樓宇、住宅區，都有一些方便工作、生活的配套設施，如醫院、學校、幼兒園、商店、俱樂部、餐廳等，而這些地方往往又是人員比較集中的場所，發生火災后若不能及時搶救，容易造成較大的人員傷亡和財產損失。所以掌握一些救火知識是非常必要的。
1.人員集中場所起火后，首先應切斷電源，關閉通風設施；打開所有出入口，盡快疏散人員；啟動滅火設備及時滅火。
2.醫院、學?；炇液驮囼炇矣玫娜俭w、氣體起火，應及時撤離出未燃物質，同時用浸濕的織物覆蓋窒熄，或用二氧化碳干粉滅火器或水撲救，并用沙土圍堵地面流淌的液體。滅火后，打開門窗排除可燃氣體。
3.電器設備、電路起火，要切斷電源，用干粉滅火器或水撲救。
4.當火勢威脅到病員、學生時，要盡快疏散或搶救，并將他們安頓到安全地帶。
5.幼兒園、托兒所起火，迅速搶救出孩子，并關閉著火房間。大班的孩子由教師引導疏散，小班的孩子應由教師用被褥裹身，抱、背、抬出燃燒地點?；鸫髞聿患笆枭?，要將孩子轉移到安全房間，等待消防隊來搶救，千萬不可亂動。
6.在滅火的同時，要把起火點的未燃物資搬走或隔離，防止擴大燃燒。
撲救人員集中場所火災時應注意：
(1)當有化學、塑料類物質燃燒時，要注意防毒氣和煙霧中毒。
(2)利用廣播形式宣傳、引導和穩定人們的情緒，做到循序地按疏散計劃撤出被困人員，防止人群擁擠造成踏、壓傷亡事故。
(3)滅火時要沿墻根行動，防止燃燒點上部墜落，落下東西傷人。
三、高層建筑火災撲救對策
高層建筑具有樓高層多、人員密度大、出口相對較小等特點，給火災的營救工作帶來一定困難。為此，我們應掌握一些針對高層建筑火災的救助方法。
撲救高層建筑火災、搶救和疏散人員是一項重要而巨大的任務，消防人員要針對不同情況采取不同方法，及時進行疏散搶救，避免和減少人員傷亡及財產損失。
首先盡量利用建筑物內已有的設施進行安全疏散，這是爭取疏散時間，提高疏散效率的重要方法。利用消防電梯進行疏散；利用室內的防煙樓梯、普通樓梯、封閉樓梯進行疏散；利用室內的疏散陽臺、疏散通廊、室內設置的緩降器、救生袋等進行疏散；利用擦窗工作機疏散。
其次對于不同部位。不同條件采取不同的人員疏散方法：
1.當高層建筑發生火災，樓內住有不同民族、不同國籍，使用不同語言的人員時，應用相應的語言廣播，告訴大家哪一層樓的哪一個部位著火，以及安全疏散的路線、方法等。播音員在廣播時，語調要鎮靜，充滿信心，內容簡明扼要，以安定樓內人員心理，防止驚慌錯亂或跳樓事故的發生。
2.當某一樓層某一部位起火，且燃燒范圍不大時，應先通知著火樓層及其上一層和下一層的人員疏散。若火勢已經開始發展，則應適時地用廣播通知著火層以上各樓層。不應一有火警就通知全樓，以防造成樓內人員驚慌混亂，對撞擁擠，影響疏散。
3.當某一房間內起火，而門已被封住，使室內人員不能走出時，若該房間有陽臺或有室外走廊，則房內人員可從陽臺或室外走廊轉移到相鄰未起火的房間，再繞道到疏散樓梯間疏散。
4.當某一防火分區著火，著火樓層的大火已將樓梯間封住，致使著火層以上樓層的人員無法從樓梯間向下疏散時，可先將人員疏散到屋頂，從相鄰未著火樓梯間往地面疏散。
5.當建筑物內設有避難層時，人員可向避難層疏散，特別是老人、幼童等應優先散到避難層。應重點護送老人、幼童等到可以脫險的部位，再轉移到安全地點。
6.當被困人員較多時，應調集民用或軍用直升飛機營救。直升飛機在沒有停機坪的建筑物上可以通過施放軟梯營救屋頂被困人員，或將消防人員用軟梯運送到屋頂，或將繩索、救生袋、緩降器、防護裝具等運送到屋頂搶救被困人員。
火場上除了搶救人員，疏散和保護物資也是一項急迫的工作。搶救物資要據輕重緩急和具體情況采取有針對性的措施。
九、商品房的基本程序
1.簽訂認購書
簽訂認購書是商品房銷售程序的第一個環節，買賣雙方所簽訂認購書的主要內容應包括:
房價(戶型、面積、單位價格、總價)。付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。認購條件：簽訂認購書應注意事項、定金、簽訂正式契約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。
當購房人在售樓處簽訂完認購書后，銷售方應給購房人發放《簽約須知》，《簽約須知》是購房人在簽約前應細讀的重要文件。
2.簽訂買賣契約
購房人在售樓處簽過認購書后，應在規定的時間內簽訂正式買賣合同。審核、修改補充協議、契約須知、稅費明細表、按揭須知，付款情況，簽約付款進程表等文件。提供購房人身份證件，確定其契稅繳納類別。其主要內容就是按國家工商局和建設部聯合制定的《商品房購銷合同示范文本》規定買賣雙方的權利和義務。每一個購房人花巨額資金購買房產，都要對契約的每一條逐句審查、詢問。
3.辦理預售登記及轉讓
登記：辦理預售登記對保護房屋交易雙方權益十分重要，對履約有所保障，只有辦理完預售、預購登記后協議方才生效。簽訂契約30日內，買賣雙方應到市房屋土地管理局市場處辦理預售/預購登記手續，或買賣雙方共同委托律師辦理上述手續。
轉讓：
買方如轉讓其預購的商品房，買方與轉受讓人應在預售契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內、雙方持有關證件到市場處辦理轉讓登記，在轉讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉讓登記之日起十日內通知賣方。
4.辦理入住
在購房人入住前，發展商要統一一審查其付款情況，律師協助審查，由律師發入住單。
5.辦理產權過戶、領取房產證
發展商最后要為購房人(此時也可稱為業主)辦理房產過戶手續，最終辦理產權證。
十、1．業主的權利
業主的權利即是指業主的財產權利，業主作為物業的所有權人，其基本權利是依法享有物業所有權的各項權益，包括占有權、使用權、收益權、處分權。但這里討論的業主權利是由物業所有權派生出的物業管理權。按照《物業管理條例》的規定，業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（1）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
（2）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（3）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
（4）參加業主大會會議，行使投票權；
（5）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
（6）監督業主委員會的工作；
（7）監督物業管理企業履行物業服務合同；
（8）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（9）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
（10）法律、法規規定的其他權利。
2．業主的義務
有權利就有義務。按照《物業管理條例》的規定，業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（1）遵守業主公約、業主大會議事規則；
（2）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（3）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（4）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（5）按時交納物業服務費用；
（6）法律、法規規定的其他義務
十一、(1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；(4)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；(5)隨意增加樓地面荷載，在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；(6)任意刨鑿頂板，不經穿管直接埋設電線或者改線；(7)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設施；(8)違規堆放、使用、清運易燃裝飾材料，家庭居室裝飾裝修所形成的各種廢棄物，不按照有關部門指定的位置、方式和時間進行堆放及清運；(9)從樓上向地面或者由垃圾道、下水道拋棄因裝飾裝修居室而產生的廢棄物及其他物品；(10)晚間居民正常的睡眠時間進行有噪音的房屋裝修施工；(11)車輛、行人通行的戶外施工，不安置警示標志；(12)其他影響相鄰居民正常生活、影響建筑結構和使用安全、違反裝飾裝修法律規定的行為。
十二、比較車位合同與保管合同有哪些區別
國《合同法》第三百六十五條規定：“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同?！钡谌倭邨l規定，“保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外?！边@就是說，寄存人交付保管物是保管合同成立的要件，在保管期間，保管人應對寄存物實現占有與控制。
十三、掌握本轄區保安工作的規律和特點，負責轄區內治安保衛工作的安排、落實.
2、負責與管理處的溝通協調，準確傳達管理處的工作要求，協助管理處的工作安排.
3、負責擬定保安培訓計劃，并具體組織實施.
4、負責對日常保安工作的監督管理，檢查并糾正保安人員執勤中的違規行為.
5、協助組織訓練義務消防隊伍，并具體組織消防演習.
6、負責相關記錄的整理、保管，向上級提交各種報告.
7、負責保安設備用品的管理.
8、負責對所有保安員工進行考核，并對不稱職者提出處理意見.
9、負責溝通協調管理處與保安公司、治安管理部門之間的關系.
10、其它上級的工作指示.
十四、前面已經回答了
十五、根據所服務的區域劃分