2、為什么要實施物業管理？ 答：主要有三方面原因客觀上要求實施物業管理： （ 1）房屋產權多元化。隨著我國經濟體制由計劃經濟向市場經濟轉變， 90 年代初以來我市住房 制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產權多元化，個人擁有房屋產權的比例越來越高，原來的公房管理體制不能適應市場化和產權轉移的形勢。 （ 2）人們生活水平的提高，需求增強。房屋作為價值高的資產，是大多數家庭最主要財 產以及財 富積累的主要形式，人們對房屋財產的使用、維護、保值提出了較強的服務要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環境整潔優美，同時還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業物業管理服務。 （ 3）物業項目建設規模大，房屋及設施設備的維護管理要求專業性程度高。一個物業項目里往往 有成百上千業主，眾多業主由于房產毗鄰，在使用管理物業、在物業的保值增值等方面，全體業主形成公共性物業管理服務需求，而且房屋建筑結構及設施設備較為復雜，對物業管理服務要求專業文化程度高。這種公共性的物業管理服務不可能由單個業主或少 數業主來完成，需要通過全體業主委托專 業化的物業管理企業來提供這種服務。

3、什么是業主？業主在物業管理活動中主要有什么權利和義務？ 答：房屋所有權人為業主。在成立業主大會及組建業主委員會過程中，除房屋權屬證書上記載的權利人可以認定為 “ 業主 ” 外，購買預售商品房（含經濟適用房），尚未取得房屋權屬證書的，房屋買 賣合同記載的 “ 購房人 ” 可以視為 “ 業主 ” 。 業主是物業管理活動中的重要主體，物業管理離不開業主的參與。業主的物業管理權利和義務是建立在對房屋擁有的財產權基礎上，業主既擁有物業管理區域內的一份房產，也是 物業管理區域的成員。 業主在物業管理中享有權利，同時也要履行相應的義務。業主在物業管理活動中享有的權力主要 有：接受物業服務；提議召開業主大會，就物業管理的有關事項提出建議；參加業主大會會議，行使投票權；選舉業主委員會委員，并享有被選舉權等。同時負有遵守業主公約和業主大會議事規則，執行業主大會決定和業主大會授權業主委員會作出的決定，交納物業服務費用等義務。 相關法條：《 物業管理條例 》 第六條 房屋的所有權人為業主。 業主在物業管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提 供的服 務；（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；（三）提出制定 和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；（四）參加業主大會會議，行使投票權；（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；（六）監督業主委員會的工作；（七）監督物業服務企業履行 物業服務合同；（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規規定的其他權利。

4、是否可以到辦理入住手續時再看業主臨時公約？ 答：買房人在購房時就要看業主臨時公約，在簽訂房屋買賣合同的同時要書面承諾遵守臨時業主公約。建設單位應當在銷售房屋前，制定業主臨時公約，在房屋銷售時，將業主臨時公約向買房人明示，并予以說明；不能到辦理入住手續時再將業主臨時公約出示給買房人看。 相關法條：《 物業管理條例 》 第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人 明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

5、業主臨時公約具有什么作用？ 答：業主臨時公約要求物業管理區域內全體業主共同遵守 ，能起到規范業主在物業管理活動中行為， 維護全體業主整體權益的作用。例如 ,業主臨時公約規定不允許在小區內堆放易燃、易爆等危險物品， 就是為了保證小區全體住戶的安全；又如業主臨時公約規定對欠繳費用的業主，業主委員會和物業管理企業有權公布欠費名單催繳，是為了維護全體業主的利益，對欠費業主的約束。相關法條：《 物業管理條例 》 第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有 關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理 規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

6、業主臨時公約包括哪些主要內容？ 答：業主臨時公約由開發企業在售房前制訂，主要對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應承擔的責任等事項依法作出約定。開發企業制訂的業主臨時公約不能侵犯購房人的合法權益。 相關法條：《 物業管理條例 》 第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有 關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵 害物業買受人的合法權益。

7、違反業主臨時公約怎么處理？ 答：業主違反業主臨時公約的，應該承擔相應的違約責任，比如個別業主不按照公約的規定使用公用部位公用設施設備，造成損壞，是對其他業主的利益侵害，應該賠償損失。對業主違反業主臨時 公約的行為，相關業主、業主委員會，物業管理企業、可以督促其改正；協商調解不成的，可以提起訴訟；違反相關政策法規的，報告有關部門。 相關法條：《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條 業主 違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與 管理的行為，物業服務企業請求 業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

8、業主臨時公約和業主公約有何區別？ 答：業主臨時公約和業主公約均對物業管理區域內全體業主具有約束力。業主臨時公約適用于業主大會成立前的前期物業管理階段；業主公約是業主大會成立后，經全體業主所持投票權三分之二以上通過后生效。 相關法條：《物業管理條例》第二十三條規定：建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買 受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承 諾?！段飿I管理條例》第二十五條規定：建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前 期物業服務合同約定的內容。

9、 開發企業制訂的房屋買賣合同中有關物業管理的內容，購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？ 答：由于物業管理服務具有公共性的特點，綠化、保潔、公共秩序維護等物業服務，服務內容和服務水平，對入住的每個業主都是一樣的，支付的費用也應該是一樣的。如果與每個業主約定的公共性服務內容不一樣，沒有可操作性；如果約定的費用不一樣，一樣的服務水平，有的費用高，有的費用低，對多付費的業主不公平。因此，房屋買賣合 同中關于公共性物業服務的費用，服務內容和質量要 求等條款應由開發企業根據前期物業服務合同確定，與前期物業服務合同保持一致，開發企業在售房時要將物業服務內容和費用等明示給買房人并進行約定，但不能由個別購房人與開發單位單獨協商確定。這是由于前期物業管理的特殊性決定的，目的是為了維護全體業主的合法權益，不應理解為霸王條款。 相關法條：《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》 第二條 符合 下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：(一 ) 物業服務企業將 物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；(二 )物業服務 合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

10 、房屋買賣合同中約定的物業服務費、服務內容和質量等在什么階段實 行？ 答：在業主大會成立前的前期物業管理階段實行。業主大會委托業主委員會與物業管理企業簽訂新的物業服務合同生效時，物業服務價格、服務內容和質量等按新合同執行。 相關法條：《物業管理條例》 第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨 時管理規約，對有 關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。 第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業 買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。 第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽 訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止 。

11 、前期物業服務合同 如何簽訂，包含哪些主要內容？ 答：前期物業服務合同由建設單位與物業管理企業簽訂，包含主要內容為前期物業管理階段的服務費用、服務內容和質量要求、雙方的權利義務等。前期物業服務合同必須采取書面形式。附相關法條：《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 建 設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

12 、業主大會成立前，業主能否以未與物 業管理企業簽訂合同為由拒絕交納 物業服務費用？ 答：不能。因為按照規定，前期的物業管理企業由開發建設單位委托，業主應當按照約定交納物業服務費用，接受物業管理企業的服務。 附相關法條：《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 建 設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

13 、業主大會委托業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同后，單個 業 主能否以未與物業管理企業簽訂合同為由拒絕交費？ 答：不能。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主必須履行業主大會委托業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同的約定，交納物業服務費用。 附相關法條：《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 建 設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

14 、什么是業主大會？ 答：物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會是對應物業管理區域成立的，一個物業管理區 域成立一個業主大會。業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。 相關法條：《物業管理條例》第八條規定：物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代 表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。 《物業管理條例》第九條規定：一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

15 、 如何劃分物業 管理區域？ 答：物業所在地區、縣國土房管局會同街道辦事處負責協調物業管理區域劃分工作。劃分住宅物業管理區域應當考慮建筑規模、自然形成、設施設備共用程度及社區建設等因素；非住宅區域劃分主要考慮建設立項、規劃等因素；住宅與非住宅結構相連的區域，應本著有利于物業管理的原則劃定。 相關法條：《物業管理條例》第九條規定：一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

16 、 什么情況下可以不成立業主大會？ 答：物業管理區域只 有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會。 決定不成立業主大會的，業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 相關法條：《物業管理條例》第十條規定：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、 縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不 成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、 業主委員會職責。業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

17 、 如何確定業主在首次業主大會會議的投票權？ 答：業主的投票權數，可以按下列規定計算，法律、行政法規另有規定的，從其規定：(一 )住宅物 業按一戶一投票權數計算；(二 )非住宅物業按建筑面積計算；確定業主投票權的具體辦法由業主大 會制定。

18 、業主大會會議以什么形式召開？ 答：《物業管理條例》 第十二條 業主大會會議可以采用集體討 論的形式，也可以采用書面征求 意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。

19 、 業主大會是否要定期開會，由誰召開？ 答：相關法條：建設部《業主大會規程》第十二條規定：業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業 主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：（一） 20 ％以上業主提議的； （二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； （ 三）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。 發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，區、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。 《物業管理條例》第十三條規定：業主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經 20% 以上的業主提議，業主委員會應當 組織召開業主大會臨時會議。 《物業管理條例》第十四條規定：召開業主大會會議，應當于會議召開 15 日以前通知全體業主。 住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。 業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

20 、業主大會具有哪些主要職責？ 答：附：《物業管理條例》第十一條規定：業主大會履行下列職責： (一 )制定、修改業主公約和業主大會議事規則； (二 )選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作； (三 )選聘、解聘物業管理企業； (四 )決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施； (五 )制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等 方面的規章制度； (六 )法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。 建設部《業主大 會規程》第九條規定：業主大會履行以下職責： （一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則； （二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作； （三）選聘、解聘物業管理企業； （四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施； （五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度； （六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

21 、 業主大會如何決議才有效？ 答：一般事項，必須經與會業主所持投票權 1/2 以上通過；業主大會作出制定或 修改業主公約、業 主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，須經物業管理區域內全體業主所持投票權 2/3 以上通過。 附相關法條：《物業管理條例》第十二條規定：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用 書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有 1／ 2以上投票權的業主參加。 業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權 1／ 2以上 通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定 ，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權 2／ 3以上通過。業主大會 的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

22 、 什么是業主委員會，與業主大會是什么關系？ 答：業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，具體實施業主大會的決議。業主委員會組成人數一般為 5至 9人的單數，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

23 、 業主委員會職責是什么？ 答：業主委員會的主要職責為： （ 1）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； （ 2）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同； （ 3）及時 了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同； （ 4）監督業主公約的實施； （ 5）業主大會賦予的其他職責。 業主委員會應當監督違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務 費用。

24 、 什么人可以當選業主委員會委員？ 答：具備以下資格條件的業主可以成為業主委員會委員： （ 1）具有完全民事行為能力的業主； （ 2）遵守國家有關法律、法規； （ 3）遵守業主大會議事規則、業主公約、模范履行業主義務； （ 4）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會 公信力； （ 5）具有一定組織能力； （ 6）具備必要的工作時間。 在實際工作中，鼓勵和支持物業管理區域內具有業主身份的各級人大代表和政協委員作為業主委 員會委員參與物業管理。 附相關法條：國務院《物業管理條例》 第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起 30 日內，向物 業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

25 、 業主委員會是否需要備案？ 答：業 主委員會應自選舉產生之日起 30 內，到物業所在地的區、縣國土房管局備案。備案時須提 交《業主委員會備案單》及業主大會議事規則、業主公約、業主大會決議、法律法規規定其它材料。

26 、 業主委員會如何作出決定？ 答：經 1/3 以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會 議。會議應當有過半數委員出席，作出的決定須經委員人數半數以上通過。 業主委員會的決定應以書面形式在物業管理區域內及時公告。

27 、 什么情況下業主委員會委員資格終止？ 答：出現以下情況時業主委員會委員資格終止： （ 1）因物業轉讓，滅失等原因不在是業主的； （ 2）無故缺席業主委員會會議連續三次以上的； （ 3）因疾病等原因喪失履行職責能力的； （ 4）有犯罪行為的； （ 5）以書面形式向業主大會提出辭呈的； （ 6）拒不履行業主義務的； （ 7）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

28 、 業主大會、業主委員會是否可以作出于物業管理無關的決定？ 答：業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。 附相關法條：《物業管理條例》 第十九條 業主大會、業主委員會應當 依法履行職責，不得作出與物 業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

29 、 什么是業主公約？ 答：業主公約由全體業主共同制定，經業主大會會議通過后，對全體業主具有約束力。主要內容 是對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項。

30 、 什么是業主大會議事規則？ 答：業主大會議事規則由 業主大會制定和修改，由全體業主共同遵守。業主大會議事規則主要就業主 大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定方法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

31 、業主大會、業主委員會與社區建設是怎樣的關系？ 答 :按照有關規定，社區居委會指導、監督業主大會和業主委員會工作，并參與成立業主大會籌備組。 業主大會、業主委員會應當配合公安機關、與社區居委會相互協作，共同做好維護物業管理區域的社會治安的相關工作。住宅小區業主大會會議，應當告知相關的社區居委會；業主大會、業主委員 會作出的決定，應當聽取社區居委會的建議 ；積極配合社區居委會依法履行自治管理職責，支持居民 委員會開展工作，并接受其指導和監督。

32 、新建住宅是否必須進行招標選聘物業管理企業？ 答：是的。按照規定，國家提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；新建住宅 物業的建設單位，應通過招標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。 相關法條：《物業管理條例》 第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服 務企業。第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方 式選聘具有相應資質的物業服務企業。 住 宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于 3 個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

33 、業主大會決定續聘原物業管理企業，是否應進行招標？ 答：不需要。物業服務合同到期，業主大會決定續聘原物業管理企業提供服務的，可不再進行招標，直接授權業主委員會續簽物業服務合同。

34 、業主大會決定更換物業管理企業的決議，應當有持有多少投票權的業主 同意？ 答：業主大會更換物業管理企業的決議，必須經物業管 理區域內全體業主所持投票權 2/3 以上通過。

35 、業主大會更換物業管理企業，是否應當告知社區居委會和街道辦事處？ 答：是的。作為物業管理區域的重大事項，業主大會作出更換物業管理企業的決議后，應當及時告知當地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居委會。

36 、業主委員會通過招標方式更換物業管理企業之前，應當就哪些事項形成 決議？ 答：根據不同情況，業主大會應當在招標前決定以下事項： （ 1）授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標； （ 2）確定采取公開招標或邀請招標方式； （ 3）授權業主委員會直接確定中標 人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業主大會最終確 定中標人； （ 4）物業服務價格幅度或水平。

37 、業主委員會招標前，是否需要備案？ 答：業主委員會招標前，應當到項目所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料： （ 1）業主大會決議； （ 2）招標公告或者投標邀請書； （ 3）招標文件； （ 4）法律、法規規定的其他資料。業主委員會委托招標代理機構進行招標的，還應提交雙方簽訂 的委托書。

38 、業主委員會組織招標過程中，如何保證廣大業主的知情權？ 答：應從以下幾個方面保障業主的 知情權： （ 1）業主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會決議在 物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示； （ 2）評標過程中，現場答辯可采用公開的方式，業主可參加旁聽； （ 3）評標結束后，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主 公示； （ 4）中標企業確定后，業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、范圍、 標準以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。

39 、業主委員會通過招標方式更換物業管理企業的，應 當提前多少天告知原 物業管理企業？ 答：原物業服務合同即將到期，業主大會決定重新選聘物業管理企業的，應當及時召開全體業主大會，并在原物業服務合同到期前三個月將有關決議書面告知物業管理企業。前期物業服務合同尚未到期，業主大會決定另行選聘物業管理企業的，應當在做出決議后及時書面告知物業管理企業。

40 、業主委員會招標應當何時完成？ 答：業主大會通過招標方式選聘物業管理企業的工作，應在原物業服務合同到期前一個月完成。

41 、業主委員會通過招標重新選聘物業管理企業后，應當如何組織新老企業 的交接？ 答：業主大會依法重新 選聘物業管理企業的，應當在解除與原物業管理企業的 (前期）物業服務合同 后，方可組織雙方交接。交接活動由業主委員會組織，原物業管理企業應將下列材料移交給新物業管理企業： （ 1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收 資料； （ 2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料； （ 3）物業質量保修文件和物業使用說明文件； （ 4）物業管理所必需的其他資料。交接時，應當制作交接證明并由雙方企業和業主委員會加蓋印 章。交接完畢后，原物業管理企業應退出物業管理區域。

42 、如何與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同？ 答：按照有關規定，由業主委員會代表全體業主，與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。物業服務合同生效后，全體業主均應履行合同約定。物業服務合同主要內容包括物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、合同期限、違約責任等。北京市國土資源和房屋管理局 2004 年 5月頒布了物業服務合同的示范文本。

43 、物業服務一般包含哪些內容？ 答：物業服務的內容按照物業服務合同的約定實行。物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相 關區域內的環境衛生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共 用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等。

44 、什么是公共性物業管理服務、特約性物業管理服務？ 答：公共性物業管理服務指物業管理企業在物業管理區域內提供的共用部位共用設施設備維修、養護、環境保潔和公共秩序等多種內容的綜合服務。一般提到的物業管理服務主要為公共性物業管理服務。 特約性服務指受個別業主的單獨委托提供的服務。比如戶內自用部位和設備的維修、室內保潔、 代訂機票、報紙等。

45 、物業管理企業在 公共秩序維護服務方面承擔何種職責？是否應對業主人 身和財產負責？ 答：物業管理企業在公共秩序維護的主要職責是公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括： （ 1）相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全處有明顯標志和防范措施； （ 2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理， 保持車輛行駛通暢； （ 3）看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹 木、果實等； （ 4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次 的防范檢查和巡邏，巡邏不少于 2人，做 到有計劃、有記錄； （ 5）有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安 部 門進行處理。 物業管理企業原則上不對業主人身和戶內財產負有看護責任，但物業管理企業違反物業服務合同 約定，導致業主人身和財產受到損失的，物業管理企業應依法承擔賠償責任。

46 、物業管理企業是否可以將物業管理的專項服務委托專業公司？ 答：可以，一個物業管理區域應由一家物業管理企業實施統一管理。物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務（比如保潔、 綠化、電梯維護等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業 性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理業務一并委托給他人。

47 、物業管理企業在履行合同義務時，是否有權對違反業主（臨時）公約和 物業管理規章制度的行為進行制止？ 答：是。物業管理企業按照業主（臨時）公約的規定以及物業服務合同的授權，有權要求業主配合物業管理企業的管理服務，對業主違反業主（臨時）公約和物業管理規章制度的行為進行勸阻、制止或按業主大會、業主委員會的授權采取其他處理措施。

48 、車輛停放時停車人享有什么權利？應遵守什么規定？ 答：車輛停放時停車人有權按照停車管理協議的約定接受停車管理服務。同時停車人應遵守停車管理 制度，交納停車管理服務費用，在指定的區域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設施等。

49、公房、安居房出售后，物業服務費用怎么交納？ 答：公房、安居房出售后，保潔、保安等使用人交費項目由購房人承擔，產權人交費項目包括綠化、管理、公共設施維護、化糞池清掏費用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔，安居房由職工所在單位承擔。

50、高檔住宅、非住宅類物業的物業服務收費如何確定？ 答：高檔住宅、非住宅類物業的物業服務費采取市場 調節價的定價形式。在業主大會、業主委員會成 立前，按房屋買賣合同（或物業管理公約、房屋使用維護管理公約）約定的價格收取費用；業主大會、業主委員會成立后，由業主大會與物業管理企業協商定價。

51、交了住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎？ 答：交了住宅專項維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設施設備大中修費用。

52、自用部位、自用設施的維修養護費用怎么交？ 答：自用部位、自用設施的維修養護費用可以按年（季度、月）交給物業管理企業，也可以發生時再交納。

53、 同時收取物業管理費與公共維修基金合法嗎？ 答：合法。公共維修基金是專項用于住宅共用部位和共用設施設備保修期滿后，除正常運行維修養護 范圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物業管理費收取的只是公共設施設備小修和日常運行維修及保養費。二者的使用目的不同。

54、開發企業已竣工但未出售的物業是否應交納物業服務費用？ 答：開發企業已竣工但尚未出售的物業應全額交納物業服務費用。

55、公房上市后，物業服務費用如何交納？ 答：公房上市后，原有產權單位不再承擔交納物業服務費用的義務。物業服務費用由房屋購買人承擔。

56、 電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？ 答：電梯 費用由樓內全體產權人按建筑面積比例分攤，首層住戶也要交納電梯費用，業主大會另有決 議以及業主大會與物業管理企業另有約定的，從其約定。

57、物業管理企業收取停車管理費的，在停車管理中應承擔何種責任？ 答：物業管理企業應負責車輛的看管和停車秩序的維護，具體包括：有機動車、非機動車管理制度和管理方案；對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；保證停車有序， 24 小時 設專人看管；長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利 義務。

58、 居委會能選聘物業管理公司嗎？ 盡管在實際生活中存在著由居委會為業主選聘物業 管理公司的現象，但實際上，居委會是無權為小區選聘物業管理公司的。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府的派出機構的指導、支持下開展工作的。居委會不是小區的產權人，既不享有業主的權利，也不必承擔業主的義務。當業主或業主委員會與物業管理公司就物業合同發生糾紛時，居委會可以進行協調處理，但不能代替業主或業主委員會來選聘物業管理公司。

59、因開發遺留問題可以拒交物業服務費嗎？ 答：不可以。開發遺留問題是業主和建設單位之間的法律問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的 法律問題，二者不能混淆。業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔 違約責任。對于開發遺留問題，業主應當與建設單位通過協商或訴訟解決糾紛。

60、業主或業主大會是否可以聘請專業機構對物業費用進行審計？ 答：物業服務費用實行包干制的，業主大會主要對物業管理企業的服務質量進行考核，不對物業服務費用進行審計。物業服務費用實行酬金制的，業主大會與物業管理企業可以在合同中約定對物業服務支出或成本進行審計。審計機構由雙方共同委托，審計費用由全體業主承擔，審計結果對雙方都有約束力。

61、建立專項維修資金的法 律依據是什么？ 答：《物業管理條例》規定：“ 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非 住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金?！薄?專項維修資金屬業主所有，專項用 于物業保修期滿后物業共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?/span>

62、專項維修資金的用途是什么？ 答：專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設施設備的保修期滿后的維修工程，即除日常運行維修養護以外的中修、大修以及更新、改造工程。

63、誰應交納商品住宅專項維修資金？ 答：凡是 1999 年 1月 1日以后簽 訂商品住宅（包括經濟適用住房，與住宅結構相連的非住宅等）房屋買賣合同的購房人均應交納。此外將商品住宅轉為租賃、經營或自用的開發商也應交納專項維修資金。

64、不交納專項維修資金的怎么辦？ 答：不繳納專項維修資金的，房地產管理部門將不予辦理其立契過戶手續和權屬登記手續。

65、業主交納專項維修資金的標準是什么？ 答：商品住宅（異產毗連型）的專項維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的 2% 交納（實測面積 后有變化的以結算價款為準）。此外，非異產毗連住宅專項維修資金由購房者按購房款 1% 的比例交納。

66 、維修資金的支取使用程序是什么？ 答：總體來說維修資金的使用應當遵循 “ 年度普算 -- 制定維修計劃 -- 編制工程預算 -- 批準預算 -- 委托 施工 -- 工程驗收 -- 分攤費用與支取資金 -- 公布賬目 ” 的程序。

67 、支用維修資金時按什么原則分攤費用？ 答：住宅共用部位共用設施設備須進行維修工程的，屬人為損壞的，有責任人承擔費用，不得使用維修資金。其他按照受益人（業主）原則分攤使用維修資金。

68 、使用維修資金時按什么原則分攤費用？ 答：如業主維修資金不足首次歸集額的 30% 時，業委會應提議續籌?；I集的標準和具體辦法由業主大 會決定，續籌金額一 般按業主所擁有的建筑面積分攤，由業主直接交存到經辦行，計入業委會賬戶和 業主明細戶。

69、物業管理區域內的公共建筑和共用設施能否改變用途？確需改變用途 的，如何辦理？ 答：物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區內的學校改為娛樂場所、綠地改成商業設施等做法都是不被允許的。 業主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理相關手續，并告知物業管理企業；物業 管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后， 由業主依法辦理 相關手續。

70 、物業管理區域內的公共建筑和共用設施能否改變用途？確需改變用途 的，如何辦理？ 答：物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區內的學校改為娛樂場所、綠地改成商業設施等做法都是不被允許的。 業主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理相關手續，并告知物業管理企業；物業 管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理相關手續。

71 、因維修物業或者公共利益， 業主、物業公司或其他單位需臨時占用、挖 掘道路和場地怎么辦？ 答：因維修物業或者公共利益，業主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應征得業主委員會同意，或者按照事先制定的預案進行處理。

72 、業主、物業公司能否擅自占用物業共用部位、公用設施設備？ 答：物業共用部位、共用設施設備是全體業主共有，業主和物業公司都不能擅自占用。 如需占用物業共用部位、共用設施設備，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理公司同意后， 按照規定辦 理有關手續。

73 、業主、物業管理企業能否利用物業共用部位、共用設施設備進行經營？ 答：業主、物業管理企業不得擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營。如需經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益主要用于補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

74 、能否在房屋樓頂架設廣告牌 ？ 答：一幢樓內有多個產權人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業主共有。如需在小區樓頂上架設廣告牌，應征得業主大會、物業管理企業同意后，依法辦理有關手續。所得收益 主要用于補 充住宅專用維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

75 、業主能否不按規定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？ 答：封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業主自家的事，但是會影響小區的環境和整體外觀。一個環境整潔優美的小區不僅使居住其中的業主感到舒適，而且能起到提升物業品質、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益，業主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守《業主（臨時）公約》和小區有關規章制度的規定。

76 、鄰居占用了公共樓道怎么辦？ 答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公 共樓道就是侵犯了相鄰業主的權益，業主、業主委員會、 物業管理企業可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。

77 、物業區域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備由誰負責維護？ 答：物業區域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業服務單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業服務單位委托物業管理企業負責維修養護。

78 、物業管理公司需要入戶維修，業主是否應該配合？ 答：小區內房屋結構相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎設施物業具有系統性等特點， 致使物業局 部安全隱患不僅會業主、使用人，還會影響到相鄰的業主，甚至整個物業管理區域的安全和正常使用。即物業安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權益。因此，物業管理企業需要進行入戶維修時，業主應當配合。

79 、業主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？ 答：由于業主不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連設施安全及公共安全的，業主大會、業主委員會可授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。造成損失的，業主應當賠償。

80 、小區內的共用設施損壞，維修費用該由誰承擔？ 答：如果是人為造成小區 公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。如 果責任不明確的，維修費用應該由全體業主按所擁有的建筑面積比例分擔。

81 、為什么要規范房屋裝修裝修行為？ 答：我國住宅房屋多數屬于集合式樓房。在住宅小區中，住宅單體間存在共用部位，如主體結構承重部位；單幢樓或小區內有共用設施設備，如電梯、水、暖、照明、消防等設施設備。不當的裝飾裝修會導致結構安全和裝修人自身的生命財產安全，還會影響到整幢樓、整個小區的正常生活秩序。為了維護公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進行規范，因此，業主需要裝飾裝 修房屋的，應 當事先告知物業管理企業，物業管理企業也應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

82 、業主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業管理企業嗎？ 答：裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一 權利 的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在 一個存在多業主的物業管理區域內，業主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業主生活和休息、破壞房屋承重結構會對其他業主的人身和財產安全構成威脅等。同時，物業管理公司有義務根據物業服務合同的約定對物業進行管理，而對物業及其共用部位、共用設施設備的 結構、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。因此，業主裝飾裝修房屋，應當事先告 知物業管理公司。

83 、業主裝飾裝修房屋，需要與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理服務協議 嗎？ 答：業主應當在裝飾裝修房屋前與物業管理企業簽訂住宅內裝飾裝修管理服務協議。住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括以下內容：裝飾裝修工程的實施內容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務費用，違約責任等。

84 、住宅室內裝飾裝修禁止行為有哪些？ 答：按照建設 部第 110 令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列 行為： （ 1）未經原設計單位或者具有相應資質等級設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構； （ 2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房； （ 3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； （ 4）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果； （ 5）未經批準，不得搭建建筑物、構筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗；拆改供暖 管道和設施；拆改燃氣管道和設施。 （ 6）其他影響建筑結構和使用安 全的行為。

85 、業主裝飾裝修房屋過程中，物業管理企業能否進行入戶檢查？ 答：業主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結束后，物業管理企業應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的予以制止；情節嚴重的，及時向有關部門報告。

86 、應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾？ 答：住宅室內裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應當按照物業管理企業指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。

87 、住宅室內裝飾裝修工程的保修期有多長時間？ 答：在正常使用條件下， 住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛生間和 外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。

88 、 物業管理公司能罰款嗎？ 答 ：罰款是一種行政處罰行為，物業管理公司不是行政主體，因而沒有罰款的權利。處罰權，只能由 行政機關或司法機關或其他有處罰權的組織在其法定職權范圍內行使。物業管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規定，沒有任何法律的依據，不具有約束力。業主與物業管理公司之間沒有任何的行政管理的法律關系。業主與物業管理公司之間是一種平等的合同關系，物業管 理公司不能凌 駕于業主之上設立處罰權。

89 、 物業管理公司能進行 “轉委托 ”嗎？如何進行 “轉委托 ”？ 答 ：物業管理公司不能將物業管理區域內的全部物業管理業務一并再委托給其他物業管理企業或任何 其他企業。但為了有利于物業管理專業化水平的提高，物業管理企業可以把物業管理區域的專項服務業務委托給專業性服務企業。 進行 “轉委托 ”時，首先，要選聘具有相應資質的專業性服務公司來承擔專業服務項目；其次，物業管 理公司要與專業性服務公司簽訂委托協議，在協議中約定，專業性服務公司提供的專業性服務質量和水平不得低于物業管理服務合同中對 相關專業性服務質量和要求的約定；同時還要約定專業性服務公 司達不到服務質量和要求時的違約責任。

90 、 物業管理公司是否有權扣押業主的房屋鑰匙？答 ：無權。向業主交付房屋是開發商的義務，如果業主已經付了房款，則開發商必須向業主交付房屋。 物業管理公司向業主交付房屋是代開發商履行義務，只能以開發商的名義，不能以自己的名義。物業管理公司因為業主拒簽業主公約或其他原因而不給業主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業管理合同中的相關權利關系附加到了替開發商履行交付房屋的義務中了，這是不符合法律規定的。

91 、 房屋買了還沒住，要交 物業管理費嗎？ 答 ：要交。業主沒有入住因此水電費可能很少，但是物業管理公司對整個小區的管理是一種公共性服 務，也包括對該空房的管理。物業管理公司的服務不會因為個別業主沒有實際居住就停止，所以業主無論是否入住，只要辦理了入住手續，均應從辦理入住手續后按合同的約定繳納管理費。

92 、 房屋質量差 ,管理費還要交嗎？ 答 ：因為房屋質量問題是業主與開發商之間的購房合同關系，而物業管理費是業主與物業管理公司根 據物業管理合同約定的，二者是兩個不同的法律關系。對于房屋的質量問題，業主應追究開發商的責任，而與物業管理公司并無直接 聯系，業主不能以此為借口拖欠管理費。

93 、 買了車位，還要交車位管理費嗎？ 答 ：購買車位與繳納車位管理費并不矛盾。購買車位后，業主獲得了車位的所有權，但是車位的保潔、 保安、照明等等仍需要物業管理公司進行管理。因此，買了車位的業主仍要繳納車位管理費。

94 、 公共設施被損壞誰來修？公共設施被損壞找不到責任人時，損失誰來 賠？ 答 ：由人為因素造成的公共設施損害不在公共維修基金的范圍之內，應由責任人承擔費用，不得動用 公共維修基金。 公共設施被損害找不到責任人時，一般情況下按受益人原則分攤，具體有以下幾種情況： （ 1） 物業管理區域內住宅樓房外的公共設施的維修工程，除由專業管理部門維修管理的部分外，其 余部分的維修費用，由全體產權人按建筑面積比例分攤。 （ 2）住宅樓內的共用部位和公用設施設備的維修費用，由該住宅樓內全體產權人按所擁有的建筑面 積的比例分攤。（ 3）一棟住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬于一個單元全體產權人使用的設施設備的維修費， 由該單元門內全體產權人使用的設施設備的維修費由該層內全體產權按所擁有的建筑面積比例分攤；在一棟住宅內，專屬于一層住宅內的全體產權人使用的設施設備的維修費由該層內全體產權人按所擁有的建筑面 積的比例分攤。

95 、 業主財物被盜，物業管理公司該賠嗎？ 答 ：一般來說不能讓物業管理公司直接進行賠償。但如果盜竊是由于物業保安措施的嚴重失職造成的， 物業管理公司要承擔相應責任，如何賠償需要雙方協商。 還存在一種情況，即物業管理合同中約定若發生火災、財物丟失等情況由物業管理公司賠償，作為對價業主在平時要支付相應的費用，那么如果發生財物被盜事件，物業管理公司要承擔責任。 業主在小區內受到歹徒的傷害，物業管理公司應承擔責任嗎？ 如果按照物業管理合同，物業管理公司已經完整履行了保安義務，并且沒有失職行為，則不用承擔 責 任。如果存在過失，則要根據過失承擔責任。 保安的服務內容是負責小區規劃紅線以內、業主門戶以外的公共秩序維護和公共財產的看管，發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。保安費不是財產保險，也不是人身保險。物業管理公司的保安工作不是保鏢，也不是保管工作。如果履行了保安義務仍無法阻止損害結果發生的，提供保安服務的一方不承擔民事責任。

96 、 物業管理公司有權將管理用房挪作他用嗎？ 為了物業管理公司提供服務的方便，業主們通常會允許物業管理公司使用一些公用房屋，但這些房屋的使用應僅限于為 業主提供服務。未經業主的許可，物業管理公司不能將這些公用房屋挪作他用。 未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處 1萬元以上 10 萬元以下的罰款；有收益的， 所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、公用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

97 、 未及時清理障礙物導致業主受到傷害，物業管理公司應承擔責任嗎？ 答 ：物業收取了物業管理費，就負有義務對小區內的設施、綠化、交通、安全進行管理。因此，如果物業已經 預見到障礙物會對業主的安全造成威脅，而沒有采取必要措施，物業管理公司就要承擔責任。

98 、 業主能禁止物業管理公司進入自家房屋維修公共設施嗎？ 答 ：如果對公共部位進行維修，必須進入業主的房屋，那么業主必須提供便利，以免影響整棟樓居民 的正常使用。

99 、 承租人是否應交物業管理費？什么情況下承租人要支付物業管理費？ 答 ：承租人的義務僅限于房屋租賃合同的規定，因而只具有向出租人支付租金的義務，沒有支付物業 管理費的義務。支付物業管理費是基于物業管理合同的義務，房屋租賃合同與物業管理合同是兩個不同的權利義務關系，不能混 同。 如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業管理費，并且物業管理公司也同意向承租人收取物業管理費，那么應當由承租人支付物業管理費。如果承租人到期沒有支付物業管理費，業主要承擔連帶繳納責任。

100 、 物業管理費 “漲價 ”怎么辦？ 答 ：物業管理公司不得單方要求增加物業管理費。物業管理費的收取標準，應以物業管理合同或商品 房買賣合同中的約定為準。除因政府調整價格外，開發商和物業管理公司都不得單方提價。如果確有必要增加必須召開業主大會，征得業主同意后方能增加。如果物業擅自提高物業管理費的收取標準，業主 可以要求物價部門進行協調，也可以通過仲裁或訴訟程序解決。