“十問十答”get要點！

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黨建工作如何引領物業管理？

堅持黨對物業管理工作的全面領導，通過強化行業黨建基礎，推進物業行業黨的組織和黨建工作“兩個覆蓋”。

推進黨的組織和工作向居民小區（網格）、樓棟延伸。小區黨組織在基層黨組織領導下，協助街道（鄉鎮）、社區居委會開展業主委員會組建換屆、矛盾糾紛化解、服務小區居民等工作。將黨的領導寫入業主委員會議事規則和管理規約，日常工作事項由黨的工作小組先議，再提交業主委員會或業主大會討論、決策。

推動社區物業黨建聯建，推行“雙向進入、交叉任職”，積極推薦符合條件的社區“兩委”成員、社區專職工作人員通過法定程序兼任業主委員會成員，推薦符合條件的社區“兩委”成員、小區黨組織成員兼任物業服務項目義務質量總監，吸納優秀物業服務企業黨員負責人擔任社區黨組織兼職委員。

2

物業管理中的重難點問題誰來解決？

街道（鄉鎮）要切實履行住宅小區綜合管理屬地責任，建立物業管理聯席會議制度，統籌公安、民政、自然資源、環保、住建、城管、市場監管等職能部門和供水、供電、供氣等專業運營單位，定期協調解決住宅物業管理重難點問題。

要明確部門和單位職責清單，壓實工作責任，推動各職能部門及專業運營單位執法管理服務進小區。

以小區為單位，加快健全社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業“三方聯動”機制。社區居委會要成立環境和物業管理委員會，督促業主委員會（小區自治組織）、物業服務企業履行職責。

3

物業管理產生矛盾糾紛如何化解？

物業管理矛盾糾紛大多是基層社會治理問題，要充分發揮人民調解工作在防范和化解物業管理矛盾糾紛中的積極作用，構建人民調解、行政調解、司法調解相互聯動、相互銜接的物業管理矛盾糾紛調解工作模式，以現有的人民調解組織為基礎，逐級建立物業管理矛盾糾紛人民調解組織，充分發揮社區法律顧問、物業行業專家、下沉黨員干部等作用，將矛盾糾紛化解在居民社區、小區。

4

業主委員會能干啥？應該干啥？

業主大會可根據法律法規規定，通過議事規則和管理規約約定，授權業主委員會行使一定額度內業主共有部分經營收益支出、住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）使用決策權力。

業主委員會應當督促業主遵守法律法規、議事規則、管理規約和業主大會決議，對業主違規違約行為進行勸阻，指導業主配合相關部門積極參與社區治理。

引導業主按時繳納物業服務費，探索定期在小區顯著位置公告業主繳費情況，對多次催交仍拖欠物業費、維修資金的業主，可根據管理規約規定的相應措施進行催交，并協助物業服務企業通過司法途徑解決。探索將惡意拖欠物業費、維修資金的行為納入個人信用記錄。

5

誰來監督、怎么監督業主委員會？

業主委員會應當定期召開會議，在決定物業管理有關事項前，應公開征求業主意見，報告社區黨組織和居民委員會并聽取其建議。

社區（小區）黨組織要發揮群眾優勢，指導業主委員會建立業主接待日、業主議事會等自治載體，定期組織業主代表評議業主委員會履職情況，結果作為業主委員會改選調整的重要依據。

業主委員會作出違反法律法規和議事規則、管理規約的決定，街道（鄉鎮）查實后應責令限期整改，拒不整改的依法依規撤銷其決定，并公告業主。

業主委員會不依法履行職責，嚴重損害業主權益的，街道（鄉鎮）、社區應指導業主大會召開臨時會議，重新選舉業主委員會。對業主委員會成員在履職中涉嫌違法犯罪的，司法部門應當依法嚴肅查處。

6

如何對物業服務企業有效監管？

加強物業服務企業登記注冊信息部門共享，督促指導物業服務企業全面落實物業管理“五大備案”制度，即物業管理區域、前期物業招投標、前期物業服務合同、承接查驗協議、物業服務合同等備案管理制度。

引導業主委員會通過公開招標方式選聘物業服務企業。完善物業服務質量考評機制，組織開展物業服務企業服務質量的考核、評價，結果作為物業服務企業選聘、續聘的重要依據，及時公布物業服務企業考核評價結果。對嚴重違法違規、情節惡劣的物業服務企業和直接責任人員，依法清出市場。

7

老舊小區物業服務如何開展？

按照“提升專業化物業、規范自治型物業、覆蓋棄管小區”的思路，逐步擴大物業管理覆蓋面。

街道（鄉鎮）、社區要結合老舊小區改造，通過選聘市場化服務企業、成立公益性物業服務實體、引入社會資本管理等方式，引導居民因地制宜選擇物業服務模式，推動建立物業管理長效機制。

鼓勵物業服務企業統一管理在管項目周邊老舊小區。對暫不具備專業化物業管理條件的住宅小區，采取社區居委會托管、社會組織代管或居民自管等方式，逐步實現物業服務管理全覆蓋。

8

物業服務收費誰來定？怎么定？如何監管？

住宅前期物業服務收費實行政府定價，收費標準由價格主管部門會同同級住建主管部門制定并公布基準價及浮動幅度，建立動態調整機制。

住宅前期物業服務以外的價格由市場競爭產生，實行市場調節。實行市場調節的物業服務收費應當遵循合理、公開及費用與服務質量相適應的原則，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

物業服務企業不得擅自調整約定的收費標準，引導業主與物業服務企業通過合同約定物業服務價格調整方式。鼓勵物業行業協會或通過委托第三方評估機構監測并定期公布物業服務成本信息和計價規則，供業主和物業服務企業協商物業費時參考。

物業服務企業應當落實“四公開”制度，在小區顯著位置公開物業服務人員、服務內容及標準、服務收費價格、報修方式等，通過網絡等方式告知業主公示內容。

物業服務企業不得收取公示收費項目以外的費用，對相關價格違法行為依法嚴厲查處。

9

維修資金怎么使用？如何管理？

探索新建商品房在辦理網簽備案時，由建設單位代為足額繳納維修資金，購房人在辦理房屋交付使用手續前向開發建設單位交納該住宅專項維修資金。

提高業主委員會在維修資金申請使用中的組織能力、決策能力和執行能力。建立緊急維修事項清單，完善維修資金應急使用程序和代修程序，對符合條件的，依法落實應急維修和代修。加強維修資金工程的監督管理，維修工程竣工后，應當公開維修資金使用額度，依法嚴肅查處工程造價、監理、招標、質量等違法違規行為。

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物業服務如何向生活服務業轉型升級？

鼓勵有條件的物業服務企業在做好物業基礎服務的同時，為家政服務、電子商務、居家養老、快遞代收等生活服務提供便利，盤活小區既有公共房屋和設施，優先用于社區公共服務，積極推行“物業服務+養老服務”居家社區養老模式。推動物業服務線上線下融合，促進物業服務企業由物的管理向居民服務轉型升級。

按照先試點探索、后全面覆蓋的模式，2021年，武漢、孝感兩市作為試點城市先行探索物業服務智慧化相關工作。

來源：湖北省人民政府網微信公眾號、湖北省住房和城鄉建設廳